Terrenos: propiedad privada, ejidal y comunal. Qué revisar antes de pagar

01Tres regímenes, tres reglas

02Cómo saber qué estás comprando

Pide el documento, no la explicación. Una escritura se revisa en el Registro Público de la Propiedad (en Tamaulipas, el Instituto Registral y Catastral del Estado); un certificado parcelario, en el Registro Agrario Nacional.

03Si es ejidal: el camino del dominio pleno

Una parcela ejidal puede convertirse en propiedad privada. La Ley Agraria fija el camino:

1. PASO 01Resolución de la asambleaCuando la mayor parte de las parcelas ya están delimitadas y asignadas, la asamblea ejidal —con las formalidades especiales que marca la ley— puede autorizar que los ejidatarios adopten el dominio pleno (art. 81).
2. PASO 02Solicitud al RANCada ejidatario interesado pide al Registro Agrario Nacional que dé de baja su parcela; el RAN expide un título de propiedad (art. 82).
3. PASO 03Inscripción en el Registro PúblicoEl título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Desde ese momento la tierra deja de ser ejidal y se rige por el derecho común.
4. PASO 04Primera ventaEn la primera enajenación tienen derecho del tanto, en ese orden, los familiares del enajenante, quienes hayan trabajado la parcela por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población, con 30 días naturales para ejercerlo (art. 84).

04Lo que hay que revisar en cualquier terreno

• Medidas y colindancias: que la escritura coincida con lo que hay en el sitio. Un levantamiento topográfico evita sorpresas.
• Uso de suelo: la constancia municipal dice si es habitacional, comercial, industrial o mixto, y qué se puede construir.
• Servicios: agua, drenaje y luz. Si no llegan, pregunta por la factibilidad y su costo.
• Zona baja o de relleno: Tampico y Madero tienen zonas bajas cerca de lagunas y del río Pánuco; un terreno que se anega puede necesitar relleno antes de construir.
• Gravámenes y adeudos: certificado de libertad de gravamen y predial al corriente.
• Acceso: que el lote dé a una calle pública o a una servidumbre reconocida.
• Si es un fraccionamiento: que el fraccionamiento esté autorizado.

05Antes de dar un anticipo

1. 01Ten en la mano el documento que acredita el régimen (escritura o título; certificado parcelario si es ejidal).
2. 02Confirma en el registro correspondiente que el vendedor es el titular y que no hay gravámenes.
3. 03Revisa el uso de suelo y los servicios.
4. 04Firma un recibo o contrato que diga a qué terreno corresponde el anticipo y en qué casos se devuelve.